주택담보대출(주담대)용어 LTV, DTI, 신DTI, DSR 알아보기

 

수억 원에 달하는 금액 때문에 주택 구매 시 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받는다. 즉, 주택담보대출을 받게 되는데 금융회사에서는 여러 가지 기준으로 대출금액을 제한하고 있다. 이때 등장하는 용어 LTV, DTI, 신DTI, DSR에 대해 알아보자.

 

 

 

LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)

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주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보(주택)가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다.

 

실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비하여 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출을 해준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과  주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.

 

 

 

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)

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(주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타부채 연간이자상환액)/연소득

담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도로, DTI수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.

 

 

 

신DTI

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(모든 주택담보대출 원리금 상환액+기타부채 연간이자상환액)/연소득

정부는 계속적으로 가계부채가 증가함에 따라 다주택자를 대상으로 대출규제를 하기 위해 2018년 1월부터 신DTI를 적용하기로 했다. 기존 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 이자만 반영했지만 신DTI는 원리금까지 합산하는 만큼 대출한도가 줄어든다. 신DTI 산정 시 두 번째 주택담보대출의 만기를 15년까지로 제한하여 동일 조건에서 만기 조정으로 대출 금액이 늘어나는 것을 방지하고 있다.

 

 

 

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

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모든 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득

연간소득 중 모든 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하며, 대출 상환 능력 심사 지표이다. DSR은 신DTI와 달리 기존 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 금융권 모든 대출의 원리금 상환액까지 고려한다.