정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 부동산 규제지역을 지정하고, 대출기준, 전매제한, 청약조건 등 규제를 강화한다. 부동산 규제지역 내에서의 부동산 거래 시 규제되는 내용에 따라 부동산 투자나 매매의 방향이 달라질 수 있으니 규제지역과 규제지역에 따른 규제내용을 확인하도록 하는 것이 좋다.
현재 투기과열지구 49개, 조정대상지역 112개가 지정되어 있다.
부동산 규제지역의 종류
부동산 규제지역은 조정대상지역(청약과열지역 / 청약위축지역) , 투기과열지구, 투기지역으로 나뉜다. 조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역을 말하는데, 대부분 청약과열지역을 뜻하는 것으로 많이 사용한다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 순으로 규제의 정도가 강하며, 투기지역의 경우는 조정대상지역과 투기과열지구의 규제를 모두 적용받는다고 보면 된다.
1. 조정대상지역이란?
부동산 시장 과열을 막기 위해 주택법(제63조 2)에 근거하여 정부가 지정하는 지역이다.
주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률 등을 고려하여
- 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
- 주택의 분양. 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
에 대해 지정하며, 청약과열지역과 청약위축지역으로 나뉜다.
- 조정대상지역 지정기준(청약과열지역 기준 설명)
과거 3개월간 해당 지역 주택가격상승률이 시. 도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 이면서,
아래의 3가지 요건 중 1개 이상 충족되면 조정대상지역으로 지정할 수 있다.
① 과거 2개월간 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과한 지역
② 과거 3개월간 분양권 전매 거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30% 이상 증가한 지역
③ 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 투기과열지구란?
주택법 제63조에 근거하여 주택 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부 장관 또는 시. 도지사가 심의를 거쳐 지정하는 지구를 말한다.
지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중에 기준에 맞는 지역을 지정
- 투기과열지구 지정기준
해당 지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 이면서,
아래 3가지 요건 중 1가지 이상 충족되면 투기과열지구로 지정할 수 있다.
① 과거 2개월 동안 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과한 곳
② 주택의 분양계획이 지난달보다 30% 이상 감소한 곳
③ 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소한 곳
④ 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 있는 곳으로써 시. 도의 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저하게 적은 경우
3. 투기지역이란?
소득세법 제104조의 2에 근거하여 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우 기획재정부 장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.
- 투기지역 지정기준
직전월 가격상승률이 소비자 물가상승률의 130% 초과하고,
직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격 상승률의 130% 초과하거나
직전 1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택 가격 상승률 초과한 경우
부동산 규제지역 규제내용
투기과열지구와 투기지역은 규제내용이 동일하다.
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | |
| 금 융 |
가 계 대 출 |
· 2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) · 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지 - (예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입시 |
|
| · LTV : 9억이하 40% 9억초과 20%, 15억 초과 0% - (서민.실수요자 우대) 최대 4억원 한도 6억이하 60%, 6~9억 이하 50% · DTI : 40% - (서민.실수요자) 20%p 우대 |
· LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% - (서민.실수요자 우대) 최대 4억원 한도 5억이하 70%, 5~8억 이하 60% · DTI 50% - (서민.실수요자) 10%p 우대 |
||
| 사 업 자 대 출 |
· 주택매매업.임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지 | ||
| · 민간임대매입(신규) 기금융자 중단 | - | ||
| 세제 · 정비 사업 |
· 재건축 조합원 지위양도제한 - 조합설립인가~소유권이전등기 · 재개발 조합원 지위양도 제한 - 관리처분계획인가~소유권이전등기 · 정비사업 분양 재당첨 제한 · 재건축사업 주택공급수 제한 - 1인이 여러채를 소유한 경우에도 1주택만 공급 |
· 다주택자 양도세 중과.장특공 배제 - 2주택 +20%p, 3주택 +30%p * 분양권도 주택수에 포함 · 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 - +0.6~2.8%p 추가과세 · 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 - 2주택자(300%), 3주택자(300%) · 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 - 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 · 분양권전매시 양도세율 60%(1년미만 70%) · 1주택이상자 신규 취.등록 임대주택 세제혜택 축소 - 양도세 중과, 종부세 합산과세 · 재건축사업 주택공급수 제한 - 1인이 여러채를 소유한 경우에도 1주택만 공급 |
|
| 전매 제한 |
· 주택.분양권 전매제한 - 소유권이전등기(최대 5년) - 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화 |
· 분양권 전매제한 - 소유권이전등기(최대3년) |
|
| 기타 | · 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화 - 기존 주택보유현황, 현금증여 등 * 투기과열지구는 증방자료 제출 |
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수억 원에 달하는 금액 때문에 주택 구매 시 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받는다. 즉, 주택담보대출을 받게 되는데 금융회사에서는 여러 가지 기준으로 대출금액을 제한하고 있다.
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조정대상지역 확인방법
1. 국가법령센터에서 확인하는 방법
국가법령정보센터 사이즈 접속 - '조정대상지역' 검색 - 행정규칙 - '조정대상지역 지정'
2. 호갱노노 사이트에서 확인하는 방법
호갱노노 사이트 접속 - 오른쪽 메뉴 중 '규제' 클릭 - 지도 상에서 확인 가능
투기(빨강), 투기과열(주황), 조정대상지역(노랑)으로 표시
3. 청약홈 사이트에서 확인하는 방법
청약홈 사이트 접속- 청약제도안내 - 규제지역정보
투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역) 현황 (22.05.13 조회)
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